Rynek nieruchomości w Polsce: tygodniowa analiza z uwzględnieniem polityki pieniężnej i zmian WIBOR
Analiza trendów sprzedaży i najmu w Krakowie w ostatnich miesiącach, z uwzględnieniem wpływu czynników demografii, inflacji, stóp procentowych i podaży.
Mieszkanie 69 m2 Bogusławskiego – Stare Miasto
Komfortowe mieszkanie na Zabłociu, 3 pokoje, parking
1. Co wydarzyło się w polityce pieniężnej i jakie to ma znaczenie?
W pierwszej połowie listopada 2025 Rada Polityki Pieniężnej (RPP) obniżyła stopy procentowe o 0,25 pkt. proc. — decyzja była szeroko komentowana jako kolejny etap łagodzenia polityki pieniężnej po okresie podwyżek. Zmiana ta obniżyła stopę referencyjną do poziomu 4,25% (oraz odpowiadające jej stopy depozytowe/lombardowe zgodnie z komunikatem). Ta redukcja ma bezpośrednie przełożenie na rynek kredytowy — powinna w dłuższym horyzoncie zmniejszać koszt finansowania dla gospodarstw domowych i inwestorów. NBP – Serwis Informacyjny+1
Dlaczego to ważne: stopy NBP wpływają na marże banków i na oczekiwania co do stóp referencyjnych rynkowych (WIBOR). Obniżka stóp tworzy presję, by banki zmniejszały oprocentowanie kredytów zmiennoprocentowych, ale efekt ten jest stopniowy i zależny od konkurencji rynkowej oraz od poziomu marż i ryzyka kredytowego.
2. WIBOR — aktualny kontekst i krótkoterminowe sygnały rynkowe
WIBOR (referencyjne stawki rynku międzybankowego) w ostatnich publikacjach utrzymywał się w przedziale około ~4,1–4,35% w zależności od tenorów; na przykład WIBOR 1M i 3M były notowane w okolicach 4,15–4,35% / 4,06–4,26% w dniach 18–19 listopada 2025. To pokazuje, że po cięciu stóp przez RPP referencyjne stawki międzybankowe nie spadły natychmiast dramatycznie — zmiany są raczej łagodne i rozłożone w czasie. GPW Benchmark+1
Konsekwencje: skoro WIBOR pozostaje na kilkuprocentowym poziomie, rata kredytu indeksowanego WIBOR+marża nie zmieni się wyraźnie natychmiast — klienci spłacający kredyty zmiennoprocentowe zobaczą ulgę dopiero, gdy banki zintegrują niższe koszty finansowania do ofert i gdy WIBOR będzie konsekwentnie niższy przez dłuższy okres.
3. Rynek mieszkaniowy — popyt, ceny i kredyty
Popyt i zachowanie kupujących
W krótkim terminie (ostatni tydzień) zachowanie kupujących pozostaje ostrożne. Mimo że obniżka stóp powinna teoretycznie zwiększać zdolność kredytową, realny efekt na decyzje zakupowe jest ograniczony przez:
- nadal relatywnie wysokie oprocentowanie kredytów (część banków wprowadza wolniejsze korekty ofert),
- niepewność co do dalszego kierunku stóp w przyszłości,
- presję kosztową deweloperów (koszty materiałów, prac) i popyt inwestycyjny.
Ceny i dostępność
Dane z raportów rynkowych na poziomie makro (raporty CBRE / Cushman) wskazują, że w 2025 r. rynek mieszkaniowy nadal wykazuje regionalne zróżnicowanie: większe miasta (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań) notują relatywnie większą aktywność i mniejsze spadki cen niż mniejsze rynki. W ujęciu tygodniowym nie zaobserwowano nagłych skoków cenowych — ruchy są bardziej stopniowe i idą w ślad za sezonowością i lokalnym popytem. CBRE Polska+1
Kredyty hipoteczne — oferty banków
Ranking ofert hipotecznych z listopada pokazuje, że chociaż banki zaczęły reagować na obniżki stóp, to najlepsze warunki wciąż różnią się znacząco pomiędzy instytucjami. Dla osób planujących zakup istotne jest porównanie ofert i ewentualne rozważenie stałej części oprocentowania na początkowy okres (jeśli dostępna), co zmniejsza ryzyko krótkoterminowych wahań WIBOR-u. Bankier.pl+1
4. Rynek komercyjny (biura, logistyka, retail) — inwestycje i sentyment
W ostatnim tygodniu raporty i wiadomości rynkowe potwierdzają kontynuację wzrostu wolumenu transakcji inwestycyjnych w 2025 roku — rynek komercyjny w Polsce jest na ścieżce do zwiększenia rocznego wolumenu transakcji (prognozy wskazywały przekroczenie pewnych progów dla całego 2025 r.). Inwestorzy nadal wykazują zainteresowanie sektorem logistycznym oraz aktywami biurowymi w miastach regionalnych. To świadczy o sile popytu instytucjonalnego, mimo że koszt finansowania wpływa na wyceny i marże transakcyjne. WBJ+1
Interpretacja: Mniej wrażliwy na krótkoterminowe zmiany WIBOR-u segment logistyczny (długoterminowe najmy, popyt e-commerce) przyciąga kapitał, podczas gdy sektor handlowy i część biurowa przechodzą przez okres selektywności (dużo zależy od jakości lokalizacji i umów Najemcy).
5. Mechanizm przełożenia obniżek stóp na rynek nieruchomości — dlaczego to trwa
- Opóźnienie transmisji polityki — banki nie zawsze automatycznie zmieniają oprocentowanie kredytów po zmianie stopy referencyjnej; robią to stopniowo, kierując się płynnością, strukturą depozytów i marżami.
- WIBOR jako „pośrednik” — wiele kredytów hipotecznych jest indeksowanych do WIBOR; dopóki WIBOR nie spadnie systematycznie, rata nie obniży się znacząco. Dodatkowo banki dodają marżę, która może zostać dostosowana niezależnie. GPW Benchmark
- Oczekiwania i ryzyko — deweloperzy i inwestorzy liczą scenariusze inflacyjne i makroekonomiczne; jeżeli obniżki stóp są postrzegane jako początek dłuższego trendu, skala działań (np. popytu) może rosnąć; jeśli traktowane jako korekta, reakcja będzie ostrożna.
6. Krótkoterminowe ryzyka i szanse (następne 4–12 tygodni)
Szanse
- Stopniowe obniżanie kosztu kredytu (jeśli WIBOR podąży za cięciami RPP) może ożywić popyt mieszkaniowy i zwiększyć liczbę transakcji.
- Silny segment logistyczny i inwestycje instytucjonalne mogą utrzymać napływ kapitału do rynku komercyjnego. WBJ
Ryzyka
- Opóźniona reakcja banków i utrzymanie wysokich marż może osłabić efekt obniżek stóp dla klientów detalicznych.
- Czynniki makro (inflacja, sytuacja międzynarodowa) — dalsze zawirowania globalne mogą zmienić oczekiwania co do stóp.
- Regionalne nierówności — rynki poza największymi aglomeracjami mogą odczuwać spowolnienie bardziej dotkliwie.
7. Co mogą zrobić kupujący, sprzedający i inwestorzy teraz?
Dla kupujących mieszkań
- Porównaj oferty kredytowe — różnice między bankami są istotne. Rozważ okres stałego oprocentowania (jeśli dostępny) lub negocjacje marży. Bankier.pl+1
- Weź pod uwagę lokalizację i horyzont inwestycji — w większych miastach płynność i popyt są zwykle większe.
Dla sprzedających / deweloperów
- Monitoruj tempo wprowadzania przez banki korekt w ofertach kredytowych — okresy zwiększonej dostępności finansowania to dobre momenty do marketingu i promocji.
- Zadbaj o elastyczne warunki sprzedaży (np. promocje finansowania) — mogą przyciągnąć nabywców w okresie ostrożności.
Dla inwestorów komercyjnych
- Skoncentruj się na jakości najemców i długoterminowych umowach (szczególnie w logistyce i wysokiej klasy biurach).
- Rozważ struktury finansowania mieszane (np. dłuższe okresy finansowania, hedging stopy procentowej) — żeby zmniejszyć wrażliwość na krótkoterminowe fluktuacje WIBOR.
8. Wnioski i krótkie rekomendacje
- W perspektywie tygodniowej sytuacja jest stabilna, ale nie rewolucyjna. Obniżki stóp przez RPP (5 listopada 2025) dają impuls do stopniowego spadku kosztu kredytu, lecz WIBOR i polityka cenowa banków sprawiają, że efekt dla przeciętnego kredytobiorcy pojawi się stopniowo. NBP – Serwis Informacyjny+1
- Rynek komercyjny pozostaje relatywnie silny, zwłaszcza logistyczny i segmenty przyciągające inwestorów instytucjonalnych — to ważny czynnik stabilizujący cały sektor nieruchomości. WBJ+1
- Dla osób planujących decyzje w najbliższych miesiącach: warto obserwować zmiany WIBOR i oferty banków oraz porównywać konkretne warunki kredytowe; w zależności od indywidualnej tolerancji ryzyka rozważenie zmiennej vs. częściowo stałej stopy może być rozsądne. Bankier.pl+1
Źródła wykorzystane (wybór)
- Komunikat RPP (posiedzenie i decyzja o obniżce stóp, 5 listopada 2025). NBP – Serwis Informacyjny
- Publikacje i kursy WIBOR (GPW Benchmark, notowania z 19 listopada 2025). GPW Benchmark+1
- Artykuły i analizy nt. kredytów hipotecznych (Bankier.pl, Rankomat, listopad 2025). Bankier.pl+1
- Raporty i komentarze rynkowe (CBRE, Cushman & Wakefield) oraz dane o transakcjach komercyjnych (WBJ, BNP Paribas Real Estate).
Chcesz zobaczyć najnowsze oferty?